La fiducia y el mercado inmobiliario

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Por Editor Mundo Empresarial

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04.15.2019

Latinoamérica ha sido un receptor natural de los desarrollos jurídicos de Europa continental. No obstante, lo anterior, uno de los campos del derecho en donde se ha presentado un importante desarrollo, siguiendo una corriente distinta a esta tradición, es en los negocios fiduciarios. En Mundo Empresarial & Social, les contamos por qué la importancia de estas figuras.

Los negocios fiduciarios en América Latina resultan de la adaptación que hicieron estos países de la figura anglosajona del trust. En el caso colombiano, la fiducia ha tenido un desarrollo particularmente relevante, pues a diferencia del trust anglosajón que se ha empleado especialmente en esquemas de planificación sucesoria y distribución de bienes, la fiducia ha sido el mecanismo de estructuración y desarrollo de todo tipo de negocios complejos.

¿En qué consiste?
Mediante el contrato de fiducia mercantil, una persona, llamada fideicomitente o constituyente, transfiere la propiedad de unos bienes para que sean administrados por otra persona, llamada fiduciario. En Colombia, los fiduciarios son entidades (sociedades fiduciarias) reguladas y supervisadas de forma parecida a las entidades de crédito. El fiduciario adquiere la obligación de administrar los bienes de acuerdo con la finalidad establecida por el constituyente, en favor de uno o varios beneficiarios, que, dependiendo de la finalidad, puede ser la misma persona que el constituyente.

¿Cuáles son sus beneficios?
Existen diversos elementos que otorgan seguridad a los partícipes en el negocio fiduciario. Uno de ellos es que los bienes forman un patrimonio autónomo, afecto únicamente  al cumplimiento de la finalidad, y otro es que el administrador fiduciario es un profesional cualificado, sometido a una celosa supervisión por parte del estado que requiere de altos capitales de constitución que debe contar con adecuados sistemas de gestión de riesgos. En Colombia, es común que se utilice la fiducia mercantil en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, de infraestructura, en el proceso de otorgamiento de garantías en la adquisición de empresas, en la administración de proyectos productivos, en la administración de la tesorería de empresas y en transacciones en el mercado de valores.

Fuera de la región, la figura de la fiducia también sigue expandiéndose, a tal punto que en 2007 Francia adoptó la Ley sobre fiducia, demostrando que incluso algunos países de Europa continental observan positivamente los beneficios de esta figura que tradicionalmente les ha resultado ajena. La Fiducia es la garantía de que todo saldrá bien, también es la figura que les permite a promotores y constructores tener confianza sobre sus proyectos inmobiliarios y concentrarse en lo propio: desarrollarlo y sacarlo adelante.

Gracias a ella, todos los interesados parten con la claridad de que no serán ellos sino una sociedad fiduciaria, la que participará en la destinación o administración de los  recursos del proyecto. La garantía es, precisamente, que las sociedades fiduciarias se encargan de evaluar los riesgos, cuentan con contratos adecuados al negocio específico y divulgan la información al público sobre el alcance de su participación en el proyecto.

Existen distintas modalidades de fiducia inmobiliaria. Una de las más conocidas es la fiducia inmobiliaria de preventas, que le da a la sociedad fiduciaria la capacidad de administrar y recaudar dineros provenientes de la promoción del proyecto inmobiliario para que los interesados los entreguen mientras se cumplen las condiciones necesarias para ser destinados a su desarrollo.

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